项目

企业成本核算

土地增值税—开发成本

差异

土地征用费及拆迁补偿费

取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

此项费用包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，不包含取得土地使用权所支付的金额

1、取得土地使用权所支付的金额在计算土地增值税时，单独列示一项：取得土地使用权支付的金额；2、如果开发企业在拆迁补偿支出中，收到政府及政府部门给予的拆迁补偿补助收入，则企业处理是计入营业外收入，或为征税收入或为不征税收入处理，而土地增值税则是冲减土地征用及拆迁补偿费，冲减开发成本

前期工程费

是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。

该项费用包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、"三通一平"等支出

两者一致

建筑安装工程费

是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。

是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。

两者一致

基础设施建设费

是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。

该项费用包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出.

表述有所不同，但实质上两者并无差别

公共配套设施费

是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。

包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

二者的区别是，企业成本核算对此有限制条件，即必须是“独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与”的公共配套设施费，而对于“营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的”，则应单独核算其成本。除企业自用应按固定资产进行处理外，其余一律按开发产品进行处理。

开发间接费用

企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。

是指直接组织，管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等

工程管理费和营销设施建造费可以计入成本核算。工程管理费符合土地增值税间接费用范围，可以作为扣除项目。而营销设施建造费能否作为土地增值税扣除项目，需要税务机关进一步明确。

利息费 用

是指符合资本化条件的借款费用。

利息费用要单独计算扣除，不能重复计入开发成本中。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。  凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的按5%计算扣除。

新的成本核算制度新增“开发成本-利息费用”科目；土地增值税无单独的借款利息科目，而是在“开发费用”科目扣除，且需要满足一定的条件

预提费用

国税发[2009]31号文件第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

国税发[2006]187号文件规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

预提的费用可以作为成本核算，但计算土地增值税时不得扣除预提费用